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Hohes Preisniveau hält an (Bericht des Gutachterausschusses Oldenburg-Cloppenburg für 2016)
Die Verkäufe von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sind von 138,-- auf 155,-- EURO gestiegen. Der mittlere Preis für Ackerland liegt bei € 3,59 pro Qudartmeter, für Gründland mit einer Grünlandzahl bis 40 bei € 2,27 und für Baumschulflächen bei 3,30 bis 3,75 EURO.
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Auch in Klein- und Mittelstädten sind die prognostizierten Mieten oft nicht vertraglich umzusetzen. Was ist die Ursache? Jeder Einzelhändler sieht letzten Endes die Miete sowie deren Nebenkosten im Rahmen der Anmietung eines Ladenlokals als Aufwendungen und stellt diese in Relation zu den erziehlten Umsätzen. Nur dann, wenn das Verhältnis zwischen erziehlbarem Umsatz und Mietkosten in einer Realtion steht, die die Branche und das jeweilige Unternehmen in die Zuversicht versetzt, rentabel die Filiale betreiben zu können, werden Mietvertragsabschlüsse getätigt. Interessant ist, dass in Einkaufszentren jeweils eine Mindest- und eine Umsatzmiete vereinbart werden. Die Mindestmiete stellt eine gewisse Mietzahlung an den Vermieter sicher. Die Umsatzmiete wird dann jeweils im darauffolgenden Jahr für das abgelaufene Jahr abgerechnet. Der erzielbare Umsatz und damit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit können dabei in verschiedenen Branchen sehr unterschiedlich sein. Beispielsweise wird ein Anbieter von hochwertigen Schuhen eine höhere Umsatzmiete abliefern als ein Discounter. Vor der Anmietung erstellt jedes Handelsunternehmen eine objektbezogene Standortanalyse und Umsatzprognose. Diese zu ermittelnden Umsätze werden nur in Relation zu der Miete gesetzt. Stimmt das Verhältnis, wird die Miete akzeptiert und der Mietvertrag endgültig verhandelt und abgeschlossen. Zeichnet sich diese Wirtschaftlichkeit nicht ab, so versucht der Expansionsmanager den Hauseigentümer beziehungsweise dessen Makler zu überzeugen, die Mietvorstellung zu reduzieren. Viele Hauseigentümer präferieren den Mieter, der am besten in die Fußgängerzone passt. Die wird folglich immer uniformer. Für die Ermittlung der Einzelhandelsmieten ist die Frequenz in der jeweiligen Fußügängerzone und vor den zur Vermietung anstehenden Ladenlokalen von entscheidener Bedeutung. Auch hier greifen die Filialisten auf ihre eigenen Erfahrungswerte und weniger auf die Frequenzmessung der Maklerfirmen zurück. Vergessen werden darf hierbei jedoch nicht, dass jedes Ladenlokal für sich im Rahmen der Mietpreisfindung detalliert zu bewerten ist. Entscheident ist, wo das Ladenlokal letzten Endes in der Fußgängerzone liegt, ob ein stufenfreier, ebenerdiger Zugang möglich, eine attraktive großzügie Schaufensterfront und eine gut einsehbar, nicht zu verwinkelte Verkaufsfläche vorhanden ist. Nur wenn all diese Kriterien optimal erfüllt werden, ist auch der publizierte Spitzenmietwert erziehlbar. Zurzeit stehen die Einzelhandelsmieten stark unter Druck. Es gibt kaum Steigerungspotenziale. Erst dann, wenn die Verbraucher deutlich mehr Geld ausgeben und damit die Einzelhandelsumsätze signifikant ansteigen, wird es auch zur Mieterhöhung kommen.
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Geschäftveräußerung umsatzsteuerfrei
Umsätze aus einer Geschäftveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unterliegen (nach § 1 Abs. 1a UStG) nicht der Umsatzsteuer. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist in der Übereignung des Warenbestandes und der Geschäftsausstattung eines Einzelhandelsgeschäfts bei gleichzeitiger Vermietung des Ladenlokals an den Erwerber auf unbestimmte Zeit eine Geschäftsveräußerung zu sehen. Folge: Es ist auch keine Umsatzsteuer zu zahlen - sofern die übertragenen Sachen ausreichen, damit der Erwerber eine selbständige wirtschftliche Tätigkeit dauerhaft fortführen kann. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Mietvertrag für beide Seiten kurzfristig kündbar ist. Für das Vorliegen einer umsatzsteuerfreien Geschäftveräußerung sprach im vorliegenden Fall auch, dass das Geschäft nach Übertragung des Warenbestands und der Geschäftsausstattung (mindestens) zwei Jahre lang in dem gemieteten Ladenlokal betrieben wurde.
(Urteil des BFH vom 18 Januar 2012, XI R 27108, DStR 2012, 516, DB 2012, 783)
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Gewerbliches Mietrecht: Sittenwidrigkeit der vereinbarten Miete
Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt ein wucherähnliches Rechtsgeschäft regelmäßig dann vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Ein auffälliges Missverhältnis werde regelmässig bei einer Preisüberschreitung von rund 100% angenommen, im gewerblichen Mietrecht also dann, wenn der Wert der vereinbarten Geldleistung den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet. Diese Feststellung muss für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses getroffen werden, so das OLG. Auch die nach der Behauptung des Mieters seit Vertragsschluss erheblich gesunkenen Mieten hätten die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages nicht beseitigt. Bei der Gewerberaummiete trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. (Jan.2012)
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